エイト不動産Labがよくある質問に対してQ＆A形式でお答えします

まずは、ご自身の総資産の把握につきます。現金、預貯金、有価証券、不動産、保険、借金など全てです。他人名義の連帯保証人になっているような場合は、その旨も明記しておきます。総資産の把握ができたら、それらの資産を、家族間で誰にどれだけ相続させたいのかの協議を事前にしておくことをオススメします。不動産以外の資産状況を把握することで、不動産の分け方も変わってくるからです。
弊社では、「家庭の棚卸表」をご用意しています。気軽にお申しつけ下さい。

ご自身の総資産の把握ができましたら、次にご自身を中心とした家系図（相続人関係図）を作成します。そして、相続の権利者の特定ができれば、弊社の診断システムにて、相続税額の目安を計算させていただきます。

そういったケースに備えられた「家族信託」という制度があります。
現在、あたらしい相続対策のかたちとして注目されている制度で、弊社は家族信託コーディネーターの資格を有しておりますので、まずは一度ご相談をお寄せ下さい。

その不動産の所在場所や地形・利用状況など、様々な要因によって、その対策の提案内容も変わってきます。また、その相続が、一度目の相続（一次相続）か二度目の相続（二次相続）なのかによっても大きく提案内容が変わってきます。弊社にご相談いただければ、最善の対策案を提示させていただきます。

もちろん可能です。お気軽にご相談下さいませ。

いざ、相続が起きると納税までの期間は１０ヶ月と短く、時間との戦いです。
そのためにも、生前にできる対策はしておくとよいでしょう。相続対策には、分割対策・納税対策・節税対策の３つがあって、大切なのは、この順番です。１に分割、２に納税、そして余裕があれば３の節税が正しい順番だと言われています。これは節税一返倒の対策の反省から生まれた、相続対策三原則です。

相続発生後、遺産分割協議が整えば、いよいよ相続不動産の名義変更登記が可能となります。通常は、登記申請から登記完了まで、およそ１週間ほどで完了いたします。

一般的に住宅ローンは不動産価格の80～90％が限度ですが、金融機関によっては申込者の年収などの条件により、諸費用を含めて100％以上のローンが利用できる場合があります。お気軽にご相談ください。

勤続年数3年を審査条件としている金融機関が多いようですが、職種が変わっていない等の理由で例外的に転職後1年位でも利用が可能になる場合もあります。お気軽にご相談ください。

空き家と違って家具などが置かれておりますので、間取りのイメージがつかみにくい場合もあります。しかし、逆に家具などが置いてあることで実際に暮らしたときのイメージを持ちやすいという利点もあります。また、実際にその場所で生活している方のお話が聞けますので、周辺環境などの生きた情報を得ることができます。

買主様にもさまざまな条件（価格、引き渡し期など）があるように、売主様にもさまざまな事情（単純売却、買換、相続など）があり、一定額以下では売却できないケースもあります。価格のかわりに、引き渡し条件や付帯設備などでの調整もあります。もしご購入に際して諸条件がございましたら担当者にその旨をお伝えください。担当者が買主様と売主様の条件調整をさせていただきます。

基本的には不動産の引き渡しを受けたあとに、買主様の負担で行います。売主様が居住中のまま売り出しをしていることが多く、工事がしにくいこと、また、リフォームには個人の好みが強く反映されるため、事前に工事をしてもかけた費用が無駄になってしまうこともあり、一般の売主様においてリフォーム工事をされることは非常に稀なケースです。不動産業者が売主になっている場合はリフォーム済のものもあります。

三つありますので、担当者とご相談のうえ最適な方法をご選択ください。

■売却後、賃貸物件に一旦仮住まいする。
メリット ・・・・ 物件を、時間をかけてじっくり探せる。
デメリット ・・・ 賃料や引越し費用が余分にかかる。

■売却・購入を同時進行させる。
メリット ・・・・ 費用を最小限に抑えられる。
デメリット ・・・ 購入、売却の契約を同時進行するため、互いの引き渡し時期の調整が必要。

■買い替えローンを利用し、売却前に購入を済ませる。
メリット ・・・・ 売却スケジュールを気にせず、気に入ったものが出たときに手に入れられる。
デメリット ・・・ 融資する金融機関に対する支払利息等の費用が発生する。

原則、新築時や分譲時に建物に付帯していたもの以外は売主側で取りはずします。従って、埋め込み式のエアコンや作りつけの照明器具以外はお使いになれません。ただ、売主様が好意で置いていかれることもありますので、品目等については契約時に通常作成する「付帯設備表及び物件状況等報告書」でご確認いただくことになります。

通常、売買契約書にはこのような事態に対処するために「瑕疵担保責任」の条項が含まれています。一般的に引き渡し後１ヶ月以内に発見された「雨漏り」「シロアリの害」「構造上主要な木部の腐食」「給排水設備の故障」が対象となっており、瑕疵が発見された場合は売主の責任において補修することとなっています（売主が宅建業者の場合は2年）。ただし、事前に買主が知っていた瑕疵については補修対象外となります。

引き渡しを受けた後に行なうのが最も確実ですが、余分な賃料が発生してしまいます。かといって、売買契約直後に解約予告をしてしまいますと、万一ローンが承認されなかった等の事情で契約解除となった場合には住む家がなくなってしまいます。少なくともローンの承認が下りて、手付解除期間が過ぎ、売主の買い替え先の解除条項などがすべてクリアされたあとで解約予告をされることをおすすめします。

当社が提示する「査定価格」を参考にして、売主が決めるケースが一般的です。「希望価格」と「査定価格」に差がある場合は、弊社の担当者と十分にお打ち合わせください。

もちろん可能です。中古物件の場合、むしろ空き家のほうが少ないくらいです。

弊社が負担いたします。

売却代金は契約時と引き渡し時の2回に分けて支払われるケースが一般的です。内訳は契約時に5～10％程度、引き渡し時に残りの金額が支払われます。契約から引き渡しまでの期間は、当社が売主と買主の間に入り、調整させていただきます。

事前にお約束した日時に、当社の担当者と一緒に見に来ます。

不動産の売買時には「つなぎ融資制度」というのがあり、自宅のご決済前につなぎローンを実行して、買い替え先に残金を支払い、後日自宅の残金が入金でき次第、つなぎローンを返済するという方法があります。

インターネットは興味のある人が見る媒体ですので、インターネットを活用した販売方法が最適です。弊社ではご覧の通りホームページを活用しており、買いたい方へのアピールも万全です。また弊社独自のネットワークを活用して、売却する方法もあります。いずれにしても担当者と十分にお打ち合わせください。

一般的には、リフォームは必要ありませんが、印象を良くするということで早期の売却が効果的な例もあります。また、昭和56年5月以前の木造建物は現行の新耐震設計基準を満たしていません。こういった建物は耐震補強工事を行うことによって建物の付加価値を上げることができます。弊社にて、行政の補助金(適用要件を満たした場合に限る)を利用した耐震補強工事を行うことができます。リフォームをはじめさまざまな工事を行っていますので、お気軽に担当者にご相談ください。

居住中の場合は必要ありません。空き家の場合は、当社に預けていただければ案内時に何度も鍵の受け渡しをする煩わしさがなくて良いと思います。

当社では一定期間で売れない場合に、一定の金額で買い取るという「買取制度」を設けています。査定の時に、担当者と十分お打合せください。

ご契約の条件調整のなかで一番重要な問題です。仮住まいが必要なケースや、購入検討者に引き渡しをお待ちいただくケースなどがあり、一概には言えません。当社の担当者へ率直に希望をお伝えください。

ご契約時に、「附帯設備表および物件状況等報告書」を使ってエアコン等設備の状況を確認しあうよう弊社が段取りします。この時に事前修理するか撤去するか決める必要があります。

契約書の締結や、登記手続に必要な書類の調印などは、原則として本人が行う必要があります。そのため、実印や印鑑証明書などを、それぞれ用意する必要があります。

売却相談は、所有不動産の詳細が分かるものを準備すると、相談がスムーズに進みます。

・権利証（担当者が、所有不動産の面積や名義人を確認するために必要です）
・分譲時のパンフレット・重要事項説明書など
・土地の測量図面や建物の図面など
・本人確認できるもの（運転免許証、健康保険証etc)

諸費用の額は、売却する不動産により異なります。主な内容は以下のとおりです。

・譲渡所得税・住民税（売却して利益が出る場合）※各種、優遇税制があります。
・仲介手数料
・印紙代（売買契約書に貼付する印紙です）
・住宅ローン返済関連（抵当権抹消費用・司法書士手数料など）

不動産を売却する場合、空き家の状態で引き渡すことが原則です。つまり不要品の処分は売主の負担となります。処分方法としては、「リサイクルショップに売却する」「処分業者に処分してもらう」「引越し時に引越し業者に引き取ってもらう」といった方法があります。弊社ではリサイクル業者・廃棄物処分業者・引越し業者と連携を取っておりますので、弊社担当者にご相談いただければ各業者に見積もり依頼もできます。

売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。年末調整を行っているサラリーマンの方も確定申告が必要となりますので注意が必要です。申告手続きは税理士に依頼することもできますが、ご本人でも十分可能です。なお、各税務署で申告書の書き方についての無料相談を実施しています。

不動産コンサルティング技能試験は、国家資格である宅地建物取引士や不動産鑑定士でなければ受験することができず、公認不動産コンサルティングマスターになるには、この試験に合格するだけでなく、5年間の実務試験が必要となります。ですから、公認不動産コンサルティングマスターであれば、不動産に関して幅広い知識と経験を有していると言えます。
また、相続に関するコンサルティングには、家族信託コーディネーター・相続アドバイザー・相続鑑定士といった資格を有する相続対策におけるスペシャリストが担当させていただきます。

非常に広範囲な相談にお応えしています。大きくは以下の9分類に分けられます。各分類の個々の事例は弊社までお問い合わせください。

・所有土地の有効活用
・相続対策
・貸家・貸地の整理
・複数権利者の権利調整
・競売物件の取得
・企業のリストラ
・広義の街づくり
・その他のアドバイス
など

いいえ。コンサル業務は宅地建物取引業や管理請負業とはまったく別のものですので、このコンサルに基づいて発生する宅地建物取引業法上の売買・賃貸の媒介・代理や管理請負のご依頼を前提にするものではありません。
ただし、お客様からコンサルの結果として、その経緯、物件内容や事情を熟知している弊社にご依頼いただくことは、もちろん可能です。

コンサル相談時は、対象不動産の詳細が分かるものを準備すると、相談がスムーズに進みます。

・権利証（担当者が、対象不動産の面積や名義人を確認するために必要です）
・対象土地の測量図面や建物の図面など
・本人確認できるもの（運転免許証、健康保険証etc）

多種多様で個別性の強い不動産コンサルティング業務は報酬額の算定について画一的な基準を設けることは困難ですが、すべての事例に適用できる算定方法としてコストアプローチ法（費用接近法）が望ましいといえます。この方法は、業務内容を作業項目に分類し、各作業項目の質・量に応じた費用を積み重ねたものに技術料（ノウハウの付加価値）を付加するものです。以下が算定方法の例です。
（「企画提案コンサルティング」の例）
業務報酬の算定方法
報酬＝直接人件費＋経費＋技術料＋特別経費
取引に係る消費税額を計算する